民法典草案增加了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán),將房屋的“居住”這一使用屬性單獨(dú)規(guī)定為一項(xiàng)物權(quán),有可能對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及至老百姓的生活帶來(lái)極為深刻的影響。

　　民法典草案三百六十六條規(guī)定,居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十八條規(guī)定,居住權(quán)無(wú)償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　第三百六十九條規(guī)定,居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第三百七十條規(guī)定,居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

　　【解讀】

　　湖南湘達(dá)律師事務(wù)所律師張躍勝:

　　全國(guó)人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示這一制度有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

　　承租公租房,在現(xiàn)有的法律制度中,只能認(rèn)定為房屋租賃關(guān)系,雖然其有一定的特殊性,但是沒(méi)有專門的法律制度給予保障,曾經(jīng)在一些地方的房屋征收拆遷等事項(xiàng)中出現(xiàn)過(guò)侵害公租房承租人權(quán)利的現(xiàn)象,設(shè)立居住權(quán)能夠?qū)Υ思右砸?guī)范,使相關(guān)人員的權(quán)利更到更好的保障。

　　目前中國(guó)老年人如果想要“以房養(yǎng)老”,大多采用遺贈(zèng)的方式進(jìn)行,但是老年人可以隨時(shí)變更遺囑,存在很大的不確定性,并且受遺贈(zèng)人在照顧老人期間無(wú)法獲得持續(xù)的現(xiàn)實(shí)回報(bào),適用范圍有限。前幾年試點(diǎn)過(guò)的“倒按揭”方式由于缺乏法律支撐等原因,金融機(jī)構(gòu)的積極性不高,效果并不是很好。設(shè)立居住權(quán)后,可以更好設(shè)計(jì)相關(guān)法律制度,為老年人“以房養(yǎng)老”提供法律支撐。

　　不過(guò),接下來(lái)居住權(quán)若成為一項(xiàng)法定的物權(quán)種類,或需要更多具體條款對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行明確。

　　一、降低交易成本。物權(quán)設(shè)立之后在法律上是推定全社會(huì)都知情,但實(shí)際生活中,未必如此。設(shè)立了居住權(quán)的房屋價(jià)值大大降低,二手房交易過(guò)程中必然要對(duì)交易房屋是否設(shè)立居住權(quán)進(jìn)行核查以降低交易風(fēng)險(xiǎn),在現(xiàn)有交易習(xí)慣形成的以房產(chǎn)證作為核查權(quán)屬信息的交易方式必須改變。

　　二、明確房屋附加價(jià)值及相關(guān)責(zé)任義務(wù)�，F(xiàn)在的城市住房不再是單純滿足居住需求的物品,它猶如進(jìn)入城市的門票,與這座城市的諸多社會(huì)公共資源緊密相聯(lián)。設(shè)立居住權(quán)將房屋的居住屬性單獨(dú)剝離,還需要回答某些問(wèn)題:如設(shè)立了居住權(quán)的房子,其小學(xué)配套入學(xué)的學(xué)位是給所有權(quán)人,還是居住權(quán)人?還是兩者皆有?如今后開征房產(chǎn)稅,納稅義務(wù)人是所有權(quán)人,還是居住權(quán)人?

　　三、確保債權(quán)人利益。司法實(shí)踐中,有債務(wù)人為逃避債務(wù),將自己名下的房屋租賃給自己親友,根據(jù)合同法“買賣不破租賃”的原則,即使債權(quán)人取得了房屋所有權(quán),卻無(wú)法在租賃期間將承租人趕走。但囿于租賃期限一般不超過(guò)20年的原則,這種操作方式不會(huì)將房屋價(jià)值完全清零,還能部分保護(hù)債權(quán)人利益。若房屋設(shè)立居住權(quán),只要居住權(quán)人不去世,購(gòu)買人將無(wú)法取得房屋居住權(quán)。應(yīng)當(dāng)出臺(tái)措施,防止在房屋抵押、拍賣中,這類債務(wù)人通過(guò)設(shè)立居住權(quán)阻止債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形。

　　當(dāng)然,既然創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的本意是解決公租房和老年人以房養(yǎng)老的問(wèn)題,那么相信有關(guān)部門在實(shí)施細(xì)則中會(huì)對(duì)居住權(quán)的設(shè)立進(jìn)行嚴(yán)格限制,并對(duì)創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)的住房信息進(jìn)行適當(dāng)公開,以供全社會(huì)低成本查詢等,則以上擔(dān)心或許并不會(huì)出現(xiàn)。