民法典草案增加了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán),將房屋的“居住”這一使用屬性單獨規(guī)定為一項物權(quán),有可能對未來的房地產(chǎn)市場及至老百姓的生活帶來極為深刻的影響。

　　民法典草案三百六十六條規(guī)定,居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十八條規(guī)定,居住權(quán)無償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

　　第三百六十九條規(guī)定,居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第三百七十條規(guī)定,居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

　　【解讀】

　　湖南湘達律師事務(wù)所律師張躍勝:

　　全國人大常委會法工委相關(guān)負責(zé)人表示這一制度有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

　　承租公租房,在現(xiàn)有的法律制度中,只能認(rèn)定為房屋租賃關(guān)系,雖然其有一定的特殊性,但是沒有專門的法律制度給予保障,曾經(jīng)在一些地方的房屋征收拆遷等事項中出現(xiàn)過侵害公租房承租人權(quán)利的現(xiàn)象,設(shè)立居住權(quán)能夠?qū)Υ思右砸?guī)范,使相關(guān)人員的權(quán)利更到更好的保障。

　　目前中國老年人如果想要“以房養(yǎng)老”,大多采用遺贈的方式進行,但是老年人可以隨時變更遺囑,存在很大的不確定性,并且受遺贈人在照顧老人期間無法獲得持續(xù)的現(xiàn)實回報,適用范圍有限。前幾年試點過的“倒按揭”方式由于缺乏法律支撐等原因,金融機構(gòu)的積極性不高,效果并不是很好。設(shè)立居住權(quán)后,可以更好設(shè)計相關(guān)法律制度,為老年人“以房養(yǎng)老”提供法律支撐。

　　不過,接下來居住權(quán)若成為一項法定的物權(quán)種類,或需要更多具體條款對以下問題進行明確。

　　一、降低交易成本。物權(quán)設(shè)立之后在法律上是推定全社會都知情,但實際生活中,未必如此。設(shè)立了居住權(quán)的房屋價值大大降低,二手房交易過程中必然要對交易房屋是否設(shè)立居住權(quán)進行核查以降低交易風(fēng)險,在現(xiàn)有交易習(xí)慣形成的以房產(chǎn)證作為核查權(quán)屬信息的交易方式必須改變。

　　二、明確房屋附加價值及相關(guān)責(zé)任義務(wù)�，F(xiàn)在的城市住房不再是單純滿足居住需求的物品,它猶如進入城市的門票,與這座城市的諸多社會公共資源緊密相聯(lián)。設(shè)立居住權(quán)將房屋的居住屬性單獨剝離,還需要回答某些問題:如設(shè)立了居住權(quán)的房子,其小學(xué)配套入學(xué)的學(xué)位是給所有權(quán)人,還是居住權(quán)人?還是兩者皆有?如今后開征房產(chǎn)稅,納稅義務(wù)人是所有權(quán)人,還是居住權(quán)人?

　　三、確保債權(quán)人利益。司法實踐中,有債務(wù)人為逃避債務(wù),將自己名下的房屋租賃給自己親友,根據(jù)合同法“買賣不破租賃”的原則,即使債權(quán)人取得了房屋所有權(quán),卻無法在租賃期間將承租人趕走。但囿于租賃期限一般不超過20年的原則,這種操作方式不會將房屋價值完全清零,還能部分保護債權(quán)人利益。若房屋設(shè)立居住權(quán),只要居住權(quán)人不去世,購買人將無法取得房屋居住權(quán)。應(yīng)當(dāng)出臺措施,防止在房屋抵押、拍賣中,這類債務(wù)人通過設(shè)立居住權(quán)阻止債權(quán)實現(xiàn)的情形。

　　當(dāng)然,既然創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的本意是解決公租房和老年人以房養(yǎng)老的問題,那么相信有關(guān)部門在實施細則中會對居住權(quán)的設(shè)立進行嚴(yán)格限制,并對創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)的住房信息進行適當(dāng)公開,以供全社會低成本查詢等,則以上擔(dān)心或許并不會出現(xiàn)。